美股新股前瞻|堂堂加(AGII.US)赴美递表，共享办公早无新故事？
自11月以来，尽管中概股整体股价展现出了少有的复苏态势，但美联储加息预期、衰退风险、政策监管等多重不确定性因素，仍然给中概股们的未来带来了不小的挑战。
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近日，来自上海的堂堂加集团AgiiPlus Inc.(简称“堂堂加”)(AGII.US)在美国证监会(SEC)提交招股书，拟在美国纳斯达克IPO上市，其股票代码拟为AGII。
堂堂加的上市之路难言一帆风顺。此前，在经过多轮近4亿人民币融资后，堂堂加曾计划与SPAC合并在美股上市，后于2022年5月宣布与特殊目的收购公司Goldenbridge Acquisition Limited终止合并上市协议。
在共享单车、网约车、共享充电宝等共享经济概念板块近些年先后受到资本追捧时，共享办公行业却一直不温不火。而在行业先行者WeWork遭遇震惊全球的滑铁卢后，这个行业似乎也被打上了噱头多、盈利难的标签。
如今，主打“办公一站式解决方案服务平台”的堂堂加，能否给二级市场的投资者们带来新故事?
成立至今仍未盈利 租赁费用为成本“大头”
公开资料显示，堂堂加成立于2015年，其前身是Distrii办伴。2021年，Distrii办伴品牌正式升级为“AgiiPlus堂堂加”，定位为“敏捷办公一站式解决方案引领者”。
新品牌旗下包括“商办空间科技运营管理服务”、“办公存量更新与科技升级服务”、“敏捷化线上办公数字化服务”三大子业务平台，目前公司业务已覆盖了面向企业端和业主端的办公全生命周期产业链，并以三大业务平台构成全流程一体化服务体系：以“Maxoffice堂堂办公”提供敏捷化线上办公数字服务，以“Spacii全办智造”进行办公存量更新与科技升级服务，以“Distrii办伴”负责商办空间科技运营服务管理。
据招股书披露，在过去的2020年、2021年两个财政年度，堂堂加的营收与亏损同步扩大，其中收入分别为3.57亿、4.59亿元人民币，实现了28.6%的年增长;相应净亏损分别为2.28亿、2.91亿元人民币，增幅约为27.63%。
2020至2021年间，公司总体收入成本从4.4亿元上升至5.27亿元，增长幅度约为19.78%。
据智通财经APP了解，报告期内，公司租赁费用的增长为收入成本增加的大头，从2.6亿元增长至3.5亿元，成本占比从71%增长至74.9%。与此相比，折旧和摊销费用、员工薪酬和福利波动幅度并不大。
据公司管理层透露，在“堂堂办公”上线前的三年里，每年研发费用支出都会达到1500到2000万。到目前为止，公司在科技领域的投入至少占到整体投入的三分之一。不过，公司并未在招股书中披露具体的研发费用。
自2020年开始，堂堂加已经实现了经营性现金流的转正，目前财务状况稳健，流动性充裕，2020年和2021年度有息负债占总资产的比例仅为4%和3%，截至2021年年底账上现金足以覆盖2.1倍的短期及长期借款。
在关键经营指标方面，截至目前，堂堂加线上服务已全面覆盖核心一线城市，线下已进驻中国和新加坡2个国家、7个城市、60+办公空间。管理面积48万平方米，服务企业客户6000多家，线上会员6万多个。截至2021年年底，其中已有52个办公空间由公司直接运营。
公司方面称，接下来将持续进行线上线下的扩张，在线上加强服务的标准化，快速覆盖全国主要城市，线下则是继续增加一线城市的空间布局，同时在南京、苏州、杭州等新一线城市扩张业务。
据智通财经APP了解，公司计划将此次IPO募集资金用于提升技术能力;业务扩展，包括地理覆盖范围的有机增长，以及并购机会，尽管公司目前尚未确定任何具体的投资或收购机会; 其他运营目标。
发力城市更新与智慧建筑 能否破解盈利难题?
主打“敏捷办公”的办公空间运营行业对资本市场来说并不是什么新鲜事。最早从2011年起，众创空间WeWork就已开始在美国纽约为当地的创业人士提供服务。约五六年时间，WeWork已发展至覆盖全球23座城市、拥有80个共享办公场所。2016年，WeWork正式进入中国市场，期间一度在上海、香港、北京等12座城市建立了超过100个社区。然而随着WeWork美股IPO失败、估值泡沫破灭，最终只能由公司最大股东软银花50亿美元“接盘”。
在WeWork过后，类似的共享办公空间如优客工场、洪泰空间、3Q办公室等层出不穷，而时至2022年，办公空间运营商中仍未诞生出真正的巨头。在国内，堂堂加也依然要面对创富港、IWG、筑梦之星等竞争对手。
移动工位、专属办公室、有效率并低成本的办公空间解决方案……这样的商业模式听起来很美，但随着WeWork走下神坛，越来越多的投资者已经对此提出质疑：共享办公空间，看起来更像是顶着高科技光环的房产租赁公司，本质上还是做的“二房东”的生意。
房产租赁属于重资产模式，从这个角度来看，堂堂加报告期内办公空间运营成本持续超过营收，未来仍面临较大的降本压力，而基础成本高、周转率难以保证等难题则让公司盈利能力持续承压。
为此，堂堂加于2021年正式转型，将重点放在SAAS商业模式上，即为“打工人”们提供空间硬件+服务软件的联合解决方案，如提供办公小程序和app、IoT设备及IoT系统及营销平台等。另一方面，堂堂加还专注于楼宇智能化改造，为未来的办公综合协作打下基础。
此前，堂堂加已联手城市发展集团和沨华资本成立了“智慧城市更新基金”，据悉，该基金一期资产规模为30亿元，二期资产规模将达到100亿元。堂堂加将通过资产整体升级改造，引入高附加值的智能办公设备设施及精细化企业增值服务，从而在实现城市存量资产的价值升级同时拓展业务空间。今年3月，公司旗下Spacii堂堂加智造助力外企德科综艺控股大楼全面完成了智能化改造及装修定制。
据智通财经APP了解，有专业人士透露，城市更新是一个复杂的系统工程，需要对改造的周期、成本、定位、设计有全方位的掌握。堂堂加在城市更新方面是否有足够的操盘能力，将受到市场持续关注。
而从堂堂加目前的营收结构来看，公司主要营收可分为办公空间租赁和运营、装修和智能建筑技术、经纪和企业服务。2020年和2021年，办公空间租赁和运营营收占总营收的比例分别为75.6%和81.5%，仍然是业绩支柱，而包括智能建筑在内的其他业务的收入占比并不大。
尽管提出了“在庞大敏捷办公网络的基础上实现城市级商业智能”的宏伟目标，但对现在的堂堂加来说，还是任重而道远。
据堂堂加管理层透露，公司正积极拓展其他板块业务收入，以期增加其他业务板块收入的占比。预计到2025年租赁收入占总收入比例降为60%左右，智能楼宇以及企业服务等板块比将提升至40%，使得收入来源更加多样化。
共享办公行业：大环境复苏下后续压力仍存
近年来，受疫情影响，不少企业为缩减办公成本而采用远程办公，写字楼空置率上升，使得整个共享办公行业增长承压。据前瞻产业研究院统计，2021年共享办公市场规模达到212亿元，较2020年增长26.2%，但仍未恢复至2019年的市场规模。
随着国内经济从疫情中缓慢恢复，主要经济指标总体呈改善趋势，其中，消费市场有所修复，1-8月社会消费品零售总额同比止降转增，增幅0.5%;投资稳中有升，1-8月全国固定资产投资(不含农户)同比增长5.8%，增幅较1-7月扩大0.1个百分点，为年内首次回升;而与写字楼租赁市场需求相关性较强的服务业恢复尚不及预期。
据中国房地产指数系统写字楼租金指数调查数据，2022年三季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.75元/平方米/天，环比下跌0.17%。从不同商圈表现来看，二季度写字楼租金环比上涨的商圈占16.3%，租金环比下跌的商圈占78.8%，5.0%的商圈租金环比持平。这是全国重点城市主要商圈写字楼平均租金连续三个季度下跌。
在整体清淡的市场环境下，堂堂加仍需应对诸多挑战：如过度扩张所带来的财务状况紧张、新型共享办公空间面临的来自传统商务中心的竞争压力。
从在管规模来看，堂堂加基本处于国内市场的第一梯队，具备一定的领先优势。但有着WeWork的前车之鉴，加上行业内高负债、盈利困难的普遍特征使得不少共享办公企业在市场上遭遇冷落，如今对堂堂加来说，比起规模扩张，如何向投资者证明自身未来的盈利能力，或许是管理层需要更加关注的问题。
